Πέμπτη, 11 Ιουλίου 2013

Εγγύηση στη μίσθωση και αποχώρηση του ενοικιαστή πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου

Συνήθη ερωτήματα σχετικά με την αστική μίσθωση αφορούν 1) τη φύση της "εγγύησης" που δίνεται κατά την υπογραφή ενός μισθωτηρίου συμβολαίου από το μισθωτή (ενοικιαστή) και κατά πόσο αυτή μπορεί να συμψηφιστεί με μισθώματα (ενοίκια), καθώς επίσης 2) την αποχώρηση του μισθωτή από το ακίνητο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου της μίσθωσης.

Με τα ζητήματα αυτά έχει ασχοληθεί η νομολογία και κατωτέρω παραθέτουμε αποσπάσματα δικαστικών αποφάσεων που δίνουν τις απαντήσεις στα ως άνω ερωτήματα.

1.  Φύση της "εγγύησης" και συμψηφισμός αυτής.

"... Κατά την κατάρτιση συμβάσεως μισθώσεως ακινήτου έχει επικρατήσει στη συναλλακτική πρακτική να δίδεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή ορισμένο χρηματικό ποσό, αποκαλούμενο «εγγύηση», που συνήθως αντιστοιχεί σε πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος. Το ποσό αυτό,  καταχρηστικώς ονομαζόμενο «εγγύηση», αφού η τελευταία αυτή σύμβαση, όπως ρυθμίζεται στα  άρθρα 847επ. ΑΚ, συνάπτεται μεταξύ του δανειστή και του εγγυητή, που είναι τρίτο πρόσωπο,  εκτός των συμβαλλομένων, διέπεται ως προς τη λειτουργία και την τύχη της, από τις ειδικότερες  συμφωνίες των μερών στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), διότι είναι  δυνατόν να συμφωνήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή  προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως κ.λπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως  συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως, πάντως, δίνεται ως εγγυοδοσία και ειδικότερα αποτελεί  προκαταβολή έναντι μελλοντικού χρέους του μισθωτή που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο,  οπότε και θα καταλογισθεί σ’ αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας (Κατράς, Πανδέκτης, 2005, σελ. 124  επ.). Το ποσό της εγγυοδοσίας είναι επιστρεπτέο στο μισθωτή μετά τη λήξη της μισθώσεως και την  εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεών του έναντι του εκμισθωτή (ΕφΑθ 1791/2000, ΕλΔ 41.837). 

 Εξάλλου, η αξίωση για απόδοση της εγγύησης προβάλλεται νόμιμα προς συμψηφισμό, μετά τη  λήξη της μίσθωσης, ακόμα και αν συμφωνήθηκε το αντίθετο, ιδίως όταν με την αγωγή του  εκμισθωτή προβάλλονται αξιώσεις τόσο για τα μισθώματα (και την αποζημίωση χρήσης) όσο και  για φθορές στο μίσθιο, οπότε και κατάγονται όλες οι ενδεχόμενες αξιώσεις από τη λήξη της  μίσθωσης προς διάγνωση στο ίδιο Δικαστήριο (ΕφΘεσ 1065/2008, δημ. Νόμος, ΕφΑθ 1217/2004,  δημ. Νόμος, ΕφΑθ 7663/2000, ΕλΔ 43.1488, ΕφΑθ 7662/2000, ΕΔΠ 2002.86, ΕφΘεσ 2446/1999,  Αρμ 2000.379). Στην αγωγή ή ανταγωγή με την οποία ζητείται η επιστροφή του ποσού της  εγγυοδοσίας ή στην ένσταση συμψηφισμού, πρέπει να εκτίθεται ο λόγος για τον οποίο  συμφωνήθηκε και δόθηκε αυτή καθώς και η αιτία, για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής  της, αλλιώς το σχετικό αίτημα είναι αόριστο (ΑΠ 236/2010, δημ. Νόμος, ΕφΠατρ 487/2008, δημ.  Νόμος, ΕφΑθ 2503/2000, ΕΔΠ 2001.355, ΕφΑθ 1791/2000, ΕλΔ 41.837, ΕφΑθ 4378/1995, ΕΔΠ  1997.354). 

2.  Αποχώρηση του μισθωτή από το ακίνητο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου.

"... αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν από τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου, χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο  μισθωτής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το, μέχρι τη  λήξη, υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο  της εγκατάλειψης του μισθίου

Το δικαίωμα, ωστόσο, του εκμισθωτή να αξιώσει από το μισθωτή που αποχώρησε  πρόωρα από το μίσθιο το μίσθωμα (ή αποζημίωση) μέχρι τη συμβατική λύση της  μίσθωσης, προσκρούσει στον απαγορευτικό κανόνα του άρθρου 281 ΑΚ, όταν η  άσκηση του αντίκειται στην καλή πίστη, πράγμα που συμβαίνει και όταν ο εκμισθωτής παραλείπει να εκμισθώσει το μίσθιο σε τρίτον, παρότι του ζητήθηκε η μίσθωση από ορισμένο πρόσωπο ή παρότι η εκμίσθωση του είναι ευχερής. 

Αλλά και στον κανόνα του άρθρου 300 ΑΚ υπόκειται, αφού ο εκμισθωτής με τη  συμπεριφορά του συνετέλεσε στην επέλευση της ζημίας του και την έκταση αυτής,  παραλείποντας να αποτρέψει και περιορίσει αυτή με την εκμίσθωση του ακινήτου του (ΑΠ 760/2000, 617/2000, ΕΑ 4797/2008, ΕΑ 7953/2006 δημ/ση ΝΟΜΟΣ).

Εξάλλου από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 672, 766 και 588 ΑΚ  συνάγεται ως γενική αρχή του δικαίου ότι όταν συντρέχει λόγος, επιτρέπεται σε  κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση, έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν παρέχεται αμέσως από το νόμο δικαίωμα καταγγελίας. 

Η αρχή αυτή προκύπτει και από τα άρθρα 281 και 288 ΑΚ, που επιβάλλουν να  ασκούνται τα δικαιώματα όπως απαιτεί η καλή πίστη, αν ληφθούν υπόψη και τα  συναλλακτικά ήθη, παρέχουν δε το δικαίωμα στους συμβαλλόμενους να  καταγγείλουν τη διαρκή ενοχική σχέση, όταν σύμφωνα με τις αρχές αυτές  καθίσταται υπέρμετρα δυσβάσταχτη η συνέχιση της μισθώσεως μέχρι τη λήξη της,  είτε και για τα δυο μέρη, είτε και για ένα απ` αυτά. Τούτο συμβαίνει ιδίως σε περίπτωση μεταβολής των περιουσιακών ή προσωπικών  σχέσεων των μερών

Περαιτέρω, η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή κατ` αρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί ν` αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του. Αλλά και γενικότερα, η επίκληση λόγου αναγομένου αποκλειστικά στη σφαίρα των σχέσεων του ίδιου του καταγγέλλοντος για άμεση καταγγελία διαρκούς σύμβασης, χωρίς να τηρηθεί προθεσμία όταν μάλιστα αυτή (διαρκής σχέση) έχει ήδη διαρκέσει αρκετό χρόνο, μπορεί να είναι αντίθετη προς την καλή πίστη. (...)

Eπιβάλλεται, συνεπώς, να γίνεται δεκτό, ότι σπουδαίος λόγος υφίσταται, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι ακόλουθες δύο προϋποθέσεις: α) Τα περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο πρέπει να αφορούν εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Με άλλους λόγους, πρέπει να αναφέρονται στο πρόσωπο του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του, χωρίς, όμως, να απαιτείται να συντρέχει και πταίσμα του. Περιστατικά που αφορούν μόνον τον καταγγέλλοντα, δεν παρέχουν σ` αυτόν δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο. β) Τα παραπάνω περιστατικά πρέπει να καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης πράγματος για τον καταγγέλλοντα μη αξιώσιμη, κατά την καλή πίστη. 

Τέλος, είναι αυτονόητο ότι κατά την κρίση για τη δυνατότητα συνέχισης ή όχι της σύμβασης ιδιαίτερα θα αξιολογηθούν τα οικονομικά συμφέροντα των συμβαλλομένων και μάλιστα οι οικονομικές επιπτώσεις που θα προκύψουν από την εξακολούθηση ή τη λύση της μίσθωσης (ΑΠ 1836/2007, ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1639/2005, ΕΑ 6982/2008, ΕΑ 2302/ 2006 δημ/ση ΝΟΜΟΣ).".

"Κατά τη διάταξη του άρθρου 588 ΑΚ, «στη μίσθωση κατοικίας, αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο για την υγεία του μισθωτή ή των οικείων του που συγκατοικούν, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, χωρίς να τάξει προθεσμία, και αν ακόμη κατά τη σύναψη της μίσθωσης ή την παράδοση του μισθίου γνώριζε τις επικίνδυνες συνθήκες ή παραιτήθηκε από τα σχετικά δικαιώματα του».
Για την εφαρμογή της άνω αναγκαστικού δικαίου διάταξης πρέπει:
1) Να πρόκειται για μίσθωση κύριας κατοικίας,
2) η χρήση του μισθίου να συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο, αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό, για την υγεία του μισθωτή και των συνοικούντων μετ` αυτού οικείων του, μπορεί δε ο κίνδυνος αυτός να είναι και απειλούμενος και όχι μόνον άμεσος και να προέρχεται είτε από το μίσθιο είτε από γειτονικούς χώρους και
3) ένεκα αυτών να γίνει καταγγελία της συμβάσεως από το μισθωτή, τα αποτελέσματα της οποίας επέρχονται αμέσως αν συντρέχει ο λόγος της καταγγελίας
[Φίλιου, ΕνοχΔ § 46,13,1, 2, του ίδιου, Μισθ. Πραγμ. § 57, σελ 486- 487, Ραψομανίκη, σε ΓεωργιΆδη-Σταθόπουλου ΑΚ άρθ. 588, αρ. 4-5 σελ. 310, Ζέπος, ΕνοχΔ, Ειδ. Μέρος, σελ 203 σημ. 2, Κατρά, Πανδέκτης Μισθ. και Οροφοκτησίας, έκδ. 2002 § 47 σελ. 173-174, ΕφΑΘ 2140/1977 ΝοΒ 25.1203).".