Τρίτη, 26 Αυγούστου 2014

Κρίθηκαν ως αντισυνταγματικές οι νομοθετικές ρυθμίσεις για τη μονομερή μείωση των ενοικίων για στέγαση υπηρεσιών του Δημοσίου

Πολύ σημαντική η απόφαση που εκδόθηκε πρόσφατα από το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά, καθώς με αυτήν κρίθηκε η αντισυνταγματικότητα των νομοθετικών ρυθμίσεων για την μονομερή μείωση των μισθωμάτων στις μισθώσεις για στέγαση υπηρεσιών του Δημοσίου (άρθρου 21 ν. 4002/2011 και άρθρου 2 του ν.4081/2012). Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η απόφαση αυτή είναι η πρώτη, με την οποία κρίνεται η αντισυνταγματικότητα των ανωτέρω διατάξεων, ενώ επιδικάστηκε στους ενάγοντες ποσό που υπερβαίνει τις 100.000 ευρώ και μάλιστα η απόφαση κηρύχθηκε προσωρινά εκτελεστή.

Σας παραθέτουμε το σκεπτικό της απόφασης, το οποίο στηρίζεται στις διατάξεις περί ισότητας όλων των Ελλήνων, στις συνταγματικές εγγυήσεις περί συμβατικής ελευθερίας, στο άρθρο 17 παρ. 1 του Συντάγματος περί προστασίας της ιδιοκτησίας και στο άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ για την προστασία της περιουσίας.

 Η διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 του Συντάγματος, η οποία ορίζει ότι οι Έλληνες είναι ίσοι 
ενώπιον του νόμου και καθιερώνει όχι μόνον την ισότητα των Ελλήνων έναντι του νόμου, αλλά 
και την ισότητα του νόμου έναντι αυτών, δεσμεύει και τον κοινό νομοθέτη και τον υποχρεώνει, όταν πρόκειται να ρυθμίσει ουσιωδώς όμοια πράγματα, σχέσεις ή καταστάσεις και κατηγορίες προσώπων, να μη μεταχειρίζεται κατά τρόπο ανόμοιο τις περιπτώσεις αυτές εισάγοντας εξαιρέσεις και κάνοντας διακρίσεις, εκτός αν αυτό επιβάλλουν λόγοι κοινωνικού ή δημοσίου  συμφέροντος, η συνδρομή των οποίων υπόκειται στον έλεγχο των δικαστηρίων.
Επομένως, αν γίνει από τον νόμο ειδική ρύθμιση για ορισμένη κατηγορία προσώπων και παραλλάσσει η ρύθμιση αυτή, κατ’ αδικαιολόγητη δυσμενή ή ευμενή διάκριση, σε άλλη κατηγορία προσώπων, για την οποία συντρέχει ο ίδιος λόγος που επιβάλει την ειδική μεταχείριση, η διάταξη αυτή που εισάγει τη διαφέρουσα αυτή μεταχείριση, είναι ανίσχυρη ως αντισυνταγματική. 
Στην περίπτωση αυτή, τα δικαστήρια επιλύουν τη διαφορά παρακάμπτοντας 
την, ως αντισυνταγματική κριθείσα από αυτά διάταξη, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι παραβιάζεται 
από τη δικαστική εξουσία η αρχή της διακρίσεως των εξουσιών που θεσπίζεται από τα άρθρα 1, 
26, 73 επ. και 87 επ. του Συντάγματος, αφού τα δικαστήρια στην περίπτωση αυτή υποχρεούνται 
σύμφωνα με τα άρθρα 87 παρ. 1 και 2, 93 παρ. 4 και 120 παρ. 2 του Συντ., να ασκήσουν έλεγχο 
στο έργο της νομοθετικής εξουσίας και να εφαρμόσουν σε όλη την έκταση την αρχή της ισότητας 
και με βάση την αρχή αυτή να καταλήξουν στην εφαρμογή του νόμου, όπως επιβάλλεται από 
αυτήν. 
Εάν τα δικαστήρια περιορίζονταν να κηρύξουν μόνο την αντισυνταγματικότητα της 
διατάξεως που εισάγει τη δυσμενή διάκριση, χωρίς να μπορούν να επεκτείνουν την ειδική ευμενή 
ρύθμιση και υπέρ εκείνου σε βάρος του οποίου έγινε η δυσμενής διάκριση, ή να μην εφαρμόσουν 
την ευμενή, πλήττουσα την αρχή της ισότητας, διάταξη, τότε θα παρέμενε η αντισυνταγματική 
ανισότητα και δεν θα είχε ουσιαστικό περιεχόμενο η ζητούμενη δικαστική προστασία (ΕΑ 
1464/2012, αδημοσίευτη στο νομικό τύπο). 
Εξάλλου, κατά την ελληνική συνταγματική τάξη, η ελευθερία των συμβάσεων, που βρίσκει την θεμελίωση και δικαιολόγησή της στην αυτονομία και αυτοδέσμευση του ατόμου και η οποία αποτελεί αυτονόητη συνέπεια και μερικότερη εκδήλωση της οικονομικής ελευθερίας, καλύπτεται από τις διατάξεις του άρθρου 5 παρ. 1 και του άρθρου 106 παρ. 2 του Συντάγματος, που κατοχυρώνουν την ελεύθερη ανάπτυξη της προσωπικότητας και την ιδιωτική οικονομική πρωτοβουλία. 
Οι συνταγματικές εγγυήσεις της συμβατικής ελευθερίας καλύπτουν τόσο την ελευθερία συνάψεως (ή μη) μιας συμβάσεως και επιλογής του αντισυμβαλλομένου όσο και την ελευθερία διαμορφώσεως του περιεχομένου της, δηλαδή του καθορισμού των όρων, της διάρκειας του τύπου κ.λπ. Τον δεσμευτικό χαρακτήρα της συμβάσεως, ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συμβαλλομένων, δεν μπορεί, κατ’ αρχήν, να αναιρέσει ούτε ο νομοθέτης, καθόσον η αρχή "pacta sunt servanda" ισχύει και έναντι του κράτους και πρέπει να είναι σεβαστή και από τον νομοθέτη.
Και ναι μεν κατά την άσκηση της οικονομικής του πολιτικής, ο κοινός νομοθέτης έχει διακριτική ευχέρεια να τροποποιεί την νομοθεσία που 
ρυθμίζει υφιστάμενες περιουσιακές σχέσεις ενοχικού χαρακτήρα ή να τροποποιεί την ενέργεια των 
σχέσεων αυτών, έστω και αν έτσι προσβάλλονται κεκτημένα δικαιώματα των συμβαλλομένων, 
πλην όμως μία τέτοια νομοθετική μεταβολή, για να είναι συνταγματικώς ανεκτή, θα πρέπει να έχει 
τον χαρακτήρα της γενικότητας, να μην αντίκειται δηλαδή στην αρχή της ισότητας ενώπιον του 
νόμου, να είναι εύλογη και ανάλογη προς τον επιδιωκόμενο με αυτή σκοπό, να μην 
αντιστρατεύεται εμφανώς την δικαιολογημένη εμπιστοσύνη των συμβαλλομένων στην 
σταθερότητα των εννόμων σχέσεων τους και, πάντως, να ανταποκρίνεται σε αποχρώντες λόγους 
γενικότερου δημοσίου ή κοινωνικού συμφέροντος, που ανάγονται σε προστατευόμενες από το 
Σύνταγμα αξίες και επιβάλλουν επιτακτικώς την σχετική μεταβολή, όπως συμβαίνει, ιδίως, στις 
περιπτώσεις κατά τις οποίες η συμβατική ελευθερία προσβάλλει τα δικαιώματα των άλλων ή 
ασκείται κατά παραβίαση του Συντάγματος ή ενέχει προσβολή των χρηστών ηθών ή ασκείται προς βλάβη της Εθνικής Οικονομίας (βλ. σχετ. AΠ Ολ 4/1998 Δνη 39, 66, ΑΠ Ολ 2/1995 Δνη 36, 583, ΑΠ 1234/1994 Δνη 37, 121, AΠ 391/1986 ΝοΒ 34,390, AΠ 919/1984 Δνη 26,  33, ΣτΕ 2193/1982ΝοΒ 31, 589, Ν. Παπαντωνίου, Το πρόβλημα της αναδρομικής δύναμης του νόμου, τιμητικός τόμος Ελεγκτικού Συνεδρίου, 1984. σελ. 25 - 45, Μανιτάκη, γνμδ., Δνη 32,480 - 482). 

Αντίθετη εκδοχή, δηλαδή ότι η μεταγενέστερη -περιοριστική της δικαιοπρακτικής ελευθερίας - επέμβαση του κοινού νομοθέτη είναι κατά κανόνα επιτρεπτή, θα οδηγούσε σε αναίρεση του συστήματος της ελεύθερης οικονομίας, που αποτελεί θεμελιακό στοιχείο του κρατούντος καθεστώτος, δεδομένου μάλιστα ότι η διάταξη του άρθρου 5 παρ, 1 του Συντάγματος ανήκει στον λεγόμενο "σκληρό πυρήνα" του μη υποκείμενη σε αναθεώρηση (άρθρο 110 παρ. 1 Σ). Περαιτέρω, στο άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της από 4.11.1950 Διεθνούς Συμβάσεως της Ρώμης "Περί προασπίσεως των θεμελιωδών δικαιωμάτων του ανθρώπου και των θεμελιωδών ελευθεριών" (ΕΣΔΑ), που κυρώθηκε (μαζί με την σύμβαση) με το ΝΔ 53/1974 και έχει αυξημένη ισχύ έναντι των κοινών κανόνων του εσωτερικού δικαίου (βλ άρθρο 28 παρ. 1 Σ), ορίζεται ότι «παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον δικαιούται σεβασμού της περιουσίας του. Ουδείς δύναται να στερηθεί της περιουσίας αυτού, ειμή δια λόγους δημοσίας ωφελείας και υπό τους προβλεπομένους υπό του νόμου και των γενικών αρχών του διεθνούς δικαίου όρους. Αι προαναφερόμεναι διατάξεις δεν θίγουν το δικαίωμα παντός κράτους, όπως θέσει εν ισχύι νόμους, ους ήθελε κρίνα αναγκαίους προς ρύθμισιν της χρήσεως αγαθών, συμφώνως προς το δημόσιον συμφέρον ή εξασφάλισιν της καταβολής φόρων ή άλλων εισφορών ή προστίμων». 

Από τη διάταξη αυτή, όπως το εννοιολογικό της περιεχόμενο έχει 
αποσαφηνισθεί από την (παγία) νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων 
Δικαιωμάτων (υποθέσεις Pressos Compania Naviera S.A. κατά Βελγίου, Α332, 1995, Pine Valley 
Development κατά Ιρλανδίας, A222, 1992, Ελληνικά Διυλιστήρια ΣΤΡΑΝ και Στρατής Ανδρεάδης κατά Ελλάδας, 22/1993/417/9.12.1994 Δ 26, 229), προκύπτει ότι στην έννοια της 
(προστατευόμενης συναφώς) περιουσίας εμπίπτουν όχι μόνον τα εμπράγματα δικαιώματα, αλλά 
και όλα ανεξαιρέτως τα δικαιώματα "περιουσιακής φύσεως" και τα κεκτημένα "οικονομικά 
συμφέροντα", δηλαδή η προστατευτική εμβέλεια της εν λόγω ρυθμίσεως εκτείνεται και στα 
ενοχικά περιουσιακά δικαιώματα και ειδικότερα σε απαιτήσεις, είτε αναγνωρισμένες με δικαστική ή διαιτητική απόφαση, είτε απλώς γεννημένες κατά το εθνικό δίκαιο, εφόσον υπάρχει νόμιμη 
προσδοκία, με βάση το ισχύον - έως την προσφυγή στο δικαστήριο -δίκαιο, ότι μπορούν να 
ικανοποιηθούν δικαστικώς (ΑΠ Ολ 40/1998 ΝοΒ 47, 752, βλ. και Μητσόπουλου, Η προστασία των περιουσιακών δικαιωμάτων κατ’ άρθρον 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Συμβάσεως της Ρώμης, το Σ 14, 226, Εμμ. Ρούκουνα, Διεθνής προστασία των ανθρωπίνων δικαιωμάτων, 1995, σελ. 197 επ., Απ. Γεωργιάδη, Προβλήματα συνταγματικότητας του άρθρου 45 παρ. 3 Ν 2172/1993 Δ 26, 231, Μπέη σε Δ 26, 347. τον ίδιο σε Δ 26, 38). 

Ανεξάρτητα έτσι από το αν ως ιδιοκτησία - κατά το άρθρο 17 παρ. 1 του Συντάγματος - νοούνται ή όχι και τα ενοχικά δικαιώματα, η ρύθμιση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΛ αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της ελληνικής έννομης τάξεως και είναι - στο πλαίσιο του άρθρου 28 παρ. 1 του Συντάγματος δεσμευτική για τον Ελληνα νομοθέτη, ο οποίος δεν μπορεί να στερήσει κάποιο φυσικό ή νομικό πρόσωπο από ενοχικά περιουσιακά του δικαιώματα παρά μόνο εφόσον α) υπάρχουν λόγοι δημόσιου συμφέροντος, οι οποίοι, με βάση και την αρχή της αναλογικότητας, έχουν προτεραιότητα έναντι του ιδιωτικού συμφέροντος του δικαιούχου και β) προβλέπεται η πλήρης αποζημίωση του θιγέντος προσώπου (βλ. Μπέη σε Δ 26. 348, Απ. Γεωργιάδη,  ό.π., Μητσόπουλου. ό.π., σελ. 227 επ.). Οταν οι προϋποθέσεις αυτές δεν συντρέχουν, η στέρηση του ατόμου από κεκτημένο ενοχικό δικαίωμα παραβιάζει τη διάταξη του άρθρου 28 παρ 1 του Συντάγματος που επιφυλάσσει στους κανόνες των   επικυρωμένων διεθνών συμβάσεων αυξημένη έναντι του νομού τυπική ισχύ (Απ. Γκωργιάδη, ό.π., σελ. 232, Μητσόπουλο, ό.π., σελ. 225 και 232. βλ. και ΕΑ 879/2000, ΔΕΕ 2001.1267). 
Ενοχικό περιουσιακό δικαίωμα είναι αναμφιβόλως και το 
δικαίωμα του εκμισθωτή στο συμφωνηθέν μίσθωμα του ακινήτου. Σύμφωνα με το άρθρο 21 ν. 
4002/22-8-2011, «η μισθωτική αξία των ακινήτων που έχουν μισθωθεί από το Ελληνικό Δημόσιο 
και τους φορείς του δημόσιου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1B του 
ν. 2362/1995 (Α 247), όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010 (Α 141) 
και πριν τη συμπλήρωση του με την παρ. 1α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011 (Α'66), τεκμαίρεται 
ότι κατά το έτος 2010 έχει μειωθεί κατά 20%. Από τη δημοσίευση του παρόντος νόμου τα 
μισθώματα που καταβάλλουν το Ελληνικό Δημόσιο και οι ανωτέρω φορείς, για τη μίσθωση 
ακινήτων στα οποία στεγάζονται υπηρεσίες τους, μειώνονται κατά ποσοστό 20%, το οποίο 
υπολογίζεται στο ύψος των μισθωμάτων της χρήσης Ιουλίου 2010 και μέχρι   30.6.2013 
απαγορεύεται οποιαδήποτε αναπροσαρμογή τους. Σε περίπτωση κατά την οποία τα μισθώματα 
αυτά έχουν αναπροσαρμοσθεί (αυξηθεί) μετά την 1.7.2010, η αναπροσαρμογή αυτή καταργείται 
και η καταβληθείσα συμψηφίζεται με τα οφειλόμενα μισθώματα. Οι εκμισθωτές δικαιούνται να 
προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια και   να αμφισβητήσουν το ύψος του παραπάνω τεκμηρίου 
και τη μείωση του μισθώματος. Το Ελληνικό Δημόσιο και οι ανωτέρω φορείς δικαιούνται να 
προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια και να αποδείξουν ότι η μείωση της μισθωτικής αξίας και 
αντιστοίχως του μισθώματος είναι μεγαλύτερη από το παραπάνω ποσοστό. 2. Η μείωση του 
μισθώματος της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζεται σης μισθώσεις που οι εκμισθωτές 
συμφώνησαν με το Ελληνικό Δημόσιο ή τους φορείς της προηγούμενης παραγράφου στη μείωση 
του καταβαλλόμενου από 1.7.2010 και εφεξής μισθώματος κατά ποσοστό τουλάχιστον 20%. Σε 
περίπτωση που είχαν συμφωνήσει μείωση σε ποσοστό μικρότερο του 20% τότε το καταβαλλόμενο 
μίσθωμα-μειώνεται από τη δημοσίευση του παρόντος νόμου κατά το υπόλοιπο ποσοστό μέχρι τη 
συμπλήρωση του ποσοστού 20%. 3. Στις περιπτώσεις που το ετήσιο μίσθωμα που προκύπτει, μετά 
την κατά τις  προηγούμενες παραγράφους μείωση του, είναι κατώτερο του μισθώματος που 
προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (Δ' 43) με 
την επιβολή συντελεστή απόδοσης 5%, δικαιούται ο εκμισθωτής με αίτησή του στην   αρμόδια 
υπηρεσία για την καταβολή του μισθώματος, στην οποία επισυνάπτεται φύλλο υπολογισμού της 
αντικειμενικής αξίας του μισθίου θεωρημένου από την αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του 
εκμισθωτή Δ.Ο.Υ., να ζητήσει τη μείωση του μισθώματος μέχρι το ύψος του μισθώματος, όπως 
προσδιορίζεται ανωτέρω ή τη μηδενική μείωση αυτού στην περίπτωση που το μίσθωμα, πριν από 
οποιαδήποτε μείωση, είναι ίσο ή κατώτερο αυτού. Η αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος 
υπηρεσία ενημερώνει εγγράφως σχετικά την αρμόδια για τη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης 
αρχή». Mε τις παραπάνω διατάξεις, όπως αναφέρεται και στην αιτιολογική έκθεση του νόμου 
4002/2011, «επιχειρείται ο εξορθολογισμός, η αναγωγή δηλαδή στο μέτρο που αρμόζει, των 
μισθωμάτων που καταβάλλει το δημόσιο και οι φορείς του δημόσιου τομέα για μισθώσεις ακινήτων 
που έχουν συναφθεί πριν από τον Ιούλιο του έτους 2010, ώστε να ανταποκρίνονται στη μισθωτική 
αξία των ακινήτων και να μην καθίσταται η εκτέλεση της μισθωτικής σύμβασης υπέρμετρα 
δυσμενής μονομερώς σε βάρος του δημοσίου, λόγω της οικονομικής κρίσης, που είχε σαν 
αποτέλεσμα, πλην άλλων, τη συρρίκνωση της αγοράς, την κατακόρυφη πτώση της ζήτησης 
ακινήτων και, συνεκδοχικά, τη σημαντικότατη πτώση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων. Και 
όσο μεν αφορά τις μισθώσεις μεταξύ ιδιωτών η αγορά, λόγω της ευελιξίας της και της έλλειψης 
γραφειοκρατίας ευκολότερα ή λιγότερο εύκολα προσαρμόστηκε στις νέες συνθήκες. Στις μισθώσεις 
όμως ακινήτων που μισθωτής είναι το Δημόσιο, η γραφειοκρατική διαδικασία και η ακαμψία της 
αγοράς επιβάλλει την προσαρμογή των μισθωμάτων που καταβάλλει το δημόσιο και οι φορείς του 
δημόσιου τομέα κατά το λόγο μείωσης της μισθωτικής αξίας ίων ακινήτων λόγω των 
προαναφερομένων απροβλέπτων και εκτάκτων συνθηκών». Στην έννοια των υπηρεσιών, οι οποίες 
στεγάζονται στα αναφερόμενα στο νόμο μίσθια ακίνητα, περιλαμβάνονται οι πάσης φύσεως 
υπηρεσίες (επί παραδείγματι οι υγειονομικές) που παρέχουν το δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου 
τομέα και όχι μόνο οι δημόσιες υπηρεσίες, του νόμου μη διακρίνοντος, ενώ, εξάλλου, ο ίδιος νόμος 
εφαρμόζεται και στις προστατευόμενες από το π.δ. 34/1995 μισθώσεις. 

Μεταξύ των φορέων του 
δημόσιου τομέα, στους οποίους εφαρμόζεται ο παραπάνω νόμος, όπως ο δημόσιος τομέας 
προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995 (Α 247), και το άρθρο αυτό 
προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010 (Α 141) και πριν τη συμπλήρωση του με την παρ. 1α 
του άρθρου 50 του ν. 3943/2011 (Λ'66), περιλαμβάνονται και οι οργανισμοί κοινωνικής ασφάλισης 
και, συνεπώς, το ΙΚΑ. Επακολούθησε ο ν. 4081/27-9-2012, σύμφωνα με το άρθρο 2 του οποίου:

«1. Τα μισθώματα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του παρόντος άρθρου 
καταβάλλουν το Ελληνικό Δημόσιο και
οι φορείς του δημοσίου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου  1Β του ν. 
2362/1995 (Α' 247), το οποίο προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν.3871/2010
(Α΄141), και συμπληρώθηκε με την παρ. 1α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011 (Α'66),
για τη μίσθωση ακινήτων στα οποία στεγάζονται οι υπηρεσίες τους, όπως τα μισθώματα αυτά 
αναπροσαρμόσθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 21 του
ν.4002/2011 (Α'180), μειώνονται, από 1.10.2012, σύμφωνα με την ακόλουθη
προοδευτική κλίμακας: α) Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος έως τα χίλια
(1.000,00) ευρώ  κατά ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%). β)Για το ποσό του μηνιαίου
μισθώματος από τα χίλια και 0,01 (1.000.0,) ευρώ έως τα δυο χιλιάδες (2.000,00)
ευρώ, κατά ποσοστό δεκαπέντε τοις εκατό (15%). γ) Για το ποσό του μηνιαίου
μισθώματος από τα δύο χιλιάδες και 0,01 (2.000.01) ευρώ έως τα τρεις χιλιάδες
(3.000,00, ευρώ, κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%). δ)Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος, 
που υπερβαίνει τα τρεις χιλιάδες (3.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). 2. 
Η μείωση του μισθώματος που προβλέπεται στην προηγούμενη παράγραφο δεν εφαρμόζεται στις 
μισθώσεις, στις οποίες οι εκμισθωτές, μετά  την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 
4002/2011, έχουν συμφωνήσει με το Ελληνικό Δημόσιο ή τους φορείς του δημοσίου τομέα, όπως 
αυτοί καθορίζονται ανωτέρω, στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος τουλάχιστον κατά τα 
προβλεπόμενα στην ως άνω, παράγραφο ποσοστά. Αν έχει  συμφωνηθεί μείωση κατώτερη από 
αυτή, που αναλογεί με βάση τα οριζόμενα στην       ανωτέρω παράγραφο, τότε το καταβαλλόμενο 
μηνιαίο μίσθωμα μειώνεται από 1.10.2012, στο ύψος που προκύπτει από την εφαρμογή  των 
ποσοστών αυτών. 3. Οταν το ετήσιο μίσθωμα, το οποίο προκύπτει μετά την εφαρμογή των 
προβλεπομένων 
στην πρώτη παράγραφο, είναι κατώτερο του μισθώματος, το οποίο διαμορφώνεται από την 
εφαρμογή συντελεστή απόδοσης τέσσερα και ογδόντα εκατοστά τοις εκατό (4,80%) επί της αξίας, 
που προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (Α΄
43), δικαιούται ο εκμισθωτής με αίτηση του που υποβάλλεται στην αρμόδια για την καταβολή του 
μισθώματος υπηρεσία και στην οποία επισυνάπτεται φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας 
του μισθίου ακινήτου θεωρημένο από την αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή 
Δ.Ο.Υ., να ζητήσει τον περιορισμό της μείωσης του μισθώματος, όπως προσδιορίζεται ανωτέρω, ή 
τη μηδενική του μείωση, όταν το μίσθωμα, πριν από οποιαδήποτε μείωση, είναι ίσο ή κατώτερο 
αυτού.  

Η υπηρεσία που είναι αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος ενημερώνει εγγράφως
σχετικά την αρχή που είναι αρμόδια για τη σύναψη της μισθωτικής συμβάσεως. 4. Τα 
αναπροσαρμοσμένα ως άνω μισθώματα δεν επιτρέπεται να αυξηθούν πριν την 1.1.2015. 5. Ειδικά 
για τα νομικά πρόσωπα των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης που δεν υπάγονταν στην 
υποχρεωτική εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, η προοδευτική μείωση 
της παραγράφου 1 υπολογίζεται επί τη βάσει του καταβαλλόμενου κατά την έναρξη ισχύος του 
παρόντος άρθρου μισθώματος, μειωμένου κατά ποσοστό 20%. Σε περίπτωση που τα ανωτέρω 
νομικά πρόσωπα είχαν προβεί σε μείωση μισθώματος κατόπιν διαπραγμάτευσης με τον εκμισθωτή, 
η ως άνω προοδευτική μείωση υπολογίζεται επί του καταβαλλόμενου κατά την έναρξη ισχύος του 
παρόντος άρθρου μισθώματος, μειωμένου κατά το ποσοστό που υπολείπεται έως το 20%». Οι 
διατάξεις αυτές, οι οποίες παρενέβησαν στην εξέλιξη των ενεργών μισθώσεων, στις οποίες ο ένας 
συμβαλλόμενος (μισθωτής) είναι το δημόσιο, το οποίο εν προκειμένω δεν ασκεί δημόσια εξουσία, 
βάλλουν κατά της αρχής της ισότητας, καθώς μεταχειρίζονται αναιτίως προνομιακά το δημόσιο σε 
σχέση με τους ιδιώτες μισθωτές, οι οποίοι αντιμετωπίζουν ανάλογα προβλήματα αφορώντα το 
ύψος του καταβαλλομένου μισθώματος. Θέτουν δε σε δυσμενή θέση τους εκμισθωτές οι οποίοι 
έχουν συμβληθεί με το δημόσιο, καθώς αυτοί υποχρεώνονται σε αυτόματη απώλεια, χωρίς έδαφος 
συμβιβαστικής επίλυσης της διαφοράς και χωρίς την παρεμβολή δικαστικής κρίσης, ως συμβαίνει 
στις συνήθεις μισθωτικές διαφορές, ενός σημαντικού τμήματος του μισθώματος, τουλάχιστον 
20%, το οποίο, ανάλογα με το ύψος του μισθώματος, ανέρχεται μέχρι ποσοστού 45%, την μείωση 
δε αυτή, υφίστανται συλλήβην όλα τα ακίνητα, χωρίς να εκτιμηθούν τα πραγματικά περιστατικά 
που συντρέχουν σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση (πρβλ Ολ ΣτΕ 1910/2001, ΔΔΙΚΠ/2003.378), η 
ύπαρξη των οποίων θα επέβαλε, ενδεδομένως, την μείωση του μισθώματος στο προσήκον ύψος. 
Πρέπει να σημειωθεί, ότι ειδικά η μείωση του 45% στερείται παντελώς ερείσματος, καθώς, και εάν 
ήθελε γίνει δεκτό ότι η αξία των μισθίων έχει υποστεί μείωση 20% (όπως δέχεται η αιτιολογική 
έκθεση του νόμου 4002/2011), το παραπάνω ποσοστό του 45% στο οποίο απομειώνονται τα 
μισθώματα (ανάλογα με το ύψος τους) εκφεύγει του μέσου όρου πτώσεως των μισθωτικών τιμών 
της αγοράς και αντιτίθεται σε κάθε έννοια αναλογικότητας, η οποία πρέπει να διέπει τη λήψη ενός 
εξαιρετικού μέτρου, όπως είναι η νομοθετική παρέμβαση στην εξέλιξη συνεστημένης συμβατικής 
σχέσης (πρβλ Ολ ΣΤΕ 1910/2001, οπ), Περαιτέρω, η αιτιολογία που περιέχεται στην αιτιολογική 
έκθεση του ν. 4002/2001 ότι με το νόμο αυτό θα αποφευχθεί πλήθος δικών και εξόδων του
δημοσίου δεν είναι πειστική, καθώς, το δημόσιο έχει οργανωμένη νομική υπηρεσία και μπορεί να 
κινεί δίκες χωρίς πρόσθετο κόστος, σε αντίθεση με τους ιδιώτες, οι οποίοι, αν θελήσουν να 
προσφύγουν κατά του μαχητού τεκμηρίου του 20% της μειώσεως, θα υποβληθούν αναγκαίως σε 
δικαστική δαπάνη, ενώ πρέπει να σημειωθεί ότι με βάση το μεταγενέστερο νόμο 4081/2012, ο 
εκμισθωτής στερείται, πλέον, και του δικαιώματος να προσφύγει κατά του τεκμηρίου. Στην ίδια 
αιτιολογική έκθεση δεν περιέχονται λόγοι δημόσιου συμφέροντος, οι οποίοι, με βάση και την αρχή 
της αναλογικότητας, έχουν προτεραιότητα έναντι του ιδιωτικού συμφέροντος του δικαιούχου, 
αντ' αυτού δε, αναγράφεται ότι «επιχειρείται ο εξορθολογισμός, η αναγωγή δηλαδή στο μέτρο που 
αρμόζει, των μισθωμάτων που καταβάλλει το δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα ...ώστε 
να ανταποκρίνονται στη μισθωτική αξία των ακινήτων και να μην καθίσταται η εκτέλεση της 
μισθωτικής σύμβασης υπέρμετρα δυσμενής μονομερώς σε βάρος του δημοσίου», αιτιολογία η 
οποία δεν διευκρινίζει ποιο είναι το δημόσιο συμφέρον που επιβάλλει την υπό κρίση ρύθμιση, 
λαμβανομένου υπ' όψιν ότι το δημόσιο συμφέρον δεν ταυτίζεται με το ταμειακό συμφέρον του 
δημοσίου. Επιπροσθέτως, με τις υπό κρίση διατάξεις, θίγονται, ανεπιτρέπτως, τα κεκτημένα 
ενοχικά δικαιώματα των εκμισθωτών, ενάντια στη ρύθμιση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου 
Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, η οποία, όπως προαναφέρθηκε, αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της 
ελληνικής έννομης τάξεως και είναι - στο πλαίσιο του άρθρου 28 παρ. 1 του Συντάγματος - 
δεσμευτική για τον Ελληνα νομοθέτη, ενώ, τέλος, αναιρείται, όσον αφορά στο συγκεκριμένο θέμα, 
και το σύστημα της ελεύθερης οικονομίας, κατά παράβαση του άρθρου 5 παρ. 1 του 
Συντάγματος, αφού μειώνονται μονομερώς τα μισθώματα των υπό κρίση ακινήτων κατά τα 
προαναφερθέντα ποσοστά, γεγονός που θέτει εκποδών την ελεύθερη συμφωνία όσον αφορά στο 
ουσιώδες στοιχείο της μισθώσεως που αναφέρεται στο ύψος του μισθώματος. Σημειώνεται ότι 
ανάλογες επιφυλάξεις ως προς την συνταγματικότητα της ίδιας ρύθμισης, διατυπώθηκαν και στην 
έκθεση της Επιστημονικής Υπηρεσίας της Βουλής κατά το προ της ψηφίσεως του νόμου διάστημα 
και ειδικότερα διατυπώθηκαν επφυλάξεις ως προς τη συμβατότητα, των άνω ρυθμίσεων προς την 
αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων ως ειδικότερης εκδήλωσης της αρχής της οικονομικής και 
επιχειρηματικής ελευθερίας εκ του άρθρου 5 παρ. 1 και 106 παρ. 2 του Συντάγματος δεδομένου 
ότι η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων καθιερώνει το δικαίωμα των συμβαλλομένων να 
καθορίζουν το καταβαλλόμενο μίσθωμα υπό τον όρο ότι δεν παραβιάζουν το νόμο ή τα χρηστά 
ήθη και δεν ασκούν το δικαίωμά τους αυτό καθ' υπέρβαση των ορίων του, ως προς την παραβίαση της αρχής της ισότητας και ως προς την παραβίαση του άρθρου 17 παρ. 1 του Συντάγματος και του 
άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, καθώς οδηγούν σε μερική στέρηση 
περιουσίας. 
Ακολουθεί ότι οι υπό κρίση διατάξεις, αντιτιθέμενες στις συνταγματικές αρχές της 
ισότητας και της οικονομικής ελευθερίας, αλλά και στο άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου 
Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, καθίστανται ανεφάρμοστες.